부동산PF 뜻 의미 장단점, 프로젝트파이낸싱, Project Financing

 

 

부동산PF 의미

 

부동산PF란 부동산 개발 프로젝트에서 발생하게 될 미래의 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다. 일반적인 대출과 가장 큰 차이점은 기업의 신용이나 담보 대신에 사업계획(프로젝트)에서 발생하는 이익을 대상으로 자금을 조달한다는 점이다.

 

 

쉽게 말해 좋은 사업계획이 있지만 돈은 없고, 담보로 잡을 재산도 없을 때, 사업의 비전에 투자를 받는 것이다. PF(Project Financing) 자체는 개발도상국에서 주로 도로, 수도, 건물, 공장 등 짓기 위해 투자자를 끌어모으고자 사용하는 금융기법이지만 최근 국내에서 쓰이는 PF 용어는 주로 부동산PF에 해당하며 건설사가 시공보증을 해주는 대출에 가깝다.

 

 

과거에는 건설회사가 대출을 일으켜서 땅을 사고 분양을 하는 방식이었지만 건설사가 투자 리스크를 짊어지다보니 외환위기 이후로 건설사는 시공만 담당하고 디벨로퍼(Developer)라고 부르는 전문 시행사가 용지매입과 분양업무를 전담하게 되었다. 분양에 실패하면 사업주체인 시행사는 부도위험에 처하는데 이때 시공사(건설회사)가 지급보장, 채무인수, 책임분양 등의 형태로 보증을 해주는 경우가 많다.

 

 

부동산PF 장점

 

부동산PF의 장점은 기업의 신용등급이 낮아도 프로젝트의 사업성만으로 돈을 빌릴 수 있다는 점이다. 즉 기업이 가진 자산이 부족하거나 신용등급이 낮아도 추진하는 프로젝트의 사업성이 높고 수익창출이 기대된다면 돈을 빌릴 수 있다.

 

 

한편 기업이 직접 대출을 받으면 부채비율에 영향을 받는 등 차입금 한도가 있지만 별도로 설립된 프로젝트 회사(SPC)에 투자금을 지원받기 때문에 더 많은 자금을 조달할 수 있다. SPC는 독립된 법인으로 운영되는 만큼 프로젝트가 실패하더라도 기업(모회사)은 리스크를 덜게 된다.

 

 

이처럼 확인할 수 있는 담보가 아니라 프로젝트 자체의 사업성을 담보로 대출을 해주기 때문에 사업성을 면밀히 평가하는 작업이 필요하다. 사업계획의 타당성, 추진하는 회사의 신용도, 완공 이후의 유용성 등 종합적으로 판단하여 개발의 리스크와 수익률을 계산해야 한다.

 

부동산PF 구조 (네이버 지식백과)

 

 

부동산PF 단점

 

부동산PF의 단점은 사업에 차질이 생겨서 PF를 갚지 못하면 쉽게 위기가 발생한다는 점이다. 기업의 유보금을 이용하거나 보유한 자산을 담보로 사업을 하는 것이 아니라 미래의 프로젝트 성공 가능성에 투자하는 것이므로 만약 실패할 경우 문제가 생긴다.

 

 

특히 부동산PF의 경우에는 금리 상승, 부동산 가격 하락, 인플레이션에 따른 건설비 상승 등 각종 악재로 인해 사업이 제대로 진행되지 않는다면 금융권의 투자금 회수가 제대로 이루어지지 않으면서 건설시장 위기가 금융시장 위기로 퍼지게 된다.

 

 

최근 부동산PF 연체율이 증가하고 부실규모가 늘어나면서 부동산PF는 앞으로 줄어들 가능성이 높다. 부동산업계와 금융권에서는 부동산PF를 대신할 새로운 금융기법의 도입을 검토하는 중이다.